Jak LTV u hypotéky ovlivní úrok, vlastní zdroje i výši úvěru

Co je LTV u hypotéky? Je to poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti vyjádřený v procentech. Pokud si půjčíte čtyři miliony na byt hodnotě pět milionů, LTV činí 80 procent. Čím je číslo nižší, tím menší riziko nese banka a tím příznivěji obvykle nastaví úrok. Kolem LTV se ale drží několik omylů, které mohou způsobit zbytečné překvapení při žádosti.

Jak se LTV počítá

Vzorec je jednoduchý: výše úvěru dělená hodnotou zástavy a násobená stem. Za hodnotu se bere nižší z kupní ceny a odhadní ceny. Odhad provádí odhadce banky. Proto se výsledek může lišit od vašeho očekávání.

Ilustrace: kupní cena bytu činí 5 000 000 Kč, odhad 4 600 000 Kč a vy žádáte o 3 680 000 Kč. LTV vychází z odhadu a činí 80 procent. Pokud byste chtěli 4 000 000 Kč, bylo by to 87 procent. Zbytek musíte dodat ze svého.

LTV není stálé. Jak splácíte, dluh klesá a poměr se zlepšuje. Pokud hodnota nemovitosti roste, může klesnout ještě rychleji. Po čase tak můžete vyjednat lepší podmínky.

Omyl: LTV se počítá z kupní ceny

Mnoho lidí věří, že banka vychází z částky v kupní smlouvě. Ve skutečnosti rozhoduje nižší z obou čísel. Pokud kupujete pod odhadem, vycházelo by se z ceny. Pokud nad odhadem, z odhadu.

Častým překvapením jsou kupující ve vyhřátém trhu. Nabídnou víc, než odhadce uznává, a rozdíl musí doplatit. Takový vklad nelze pokrýt hypotékou. Počítejte s rezervou již při smlouvě.

Co platí doopravdy: kupní cenu a odhad si porovnejte co nejdřív. Zeptejte se banky na předběžný odhad nebo na pravidla výpočtu. Ušetříte tak týdny jednání.

Omyl: vyšší LTV znamená zamítnutí

Vyšší LTV úvěr nevylučuje, jen ho prodražuje. Banky nabízejí pásma, například do 60, 70, 80 a 90 procent, a ke každému přiřazují jinou sazbu. Čím vyšší pásmo, tím vyšší sazba. Rozdíl mezi pásmy se promítá do celkového přeplatku.

Horní hranice LTV vychází z pravidel a doporučení České národní banky, které se vyvíjejí. Banky je musí respektovat. Zeptejte se, jaké limity platí aktuálně. Nespoléhejte na informace z diskusí.

Co platí doopravdy: při vyšším LTV si připravte víc dokladů a počítejte s přísnějším posouzením příjmu. Banka sleduje i splátku vůči příjmu. Vyšší LTV samo o sobě není hanba.

Omyl: vlastní zdroje jsou jen hotovost

Vlastní zdroje zahrnují úspory, prostředky ze stavebního spoření, dar od rodiny nebo prodej jiného majetku. Dar je třeba doložit darovací smlouvou. Banka vyžaduje původ peněz. Neobjasněné vklady vzbuzují otázky.

Další možností je zástava jiné nemovitosti. Rodiče například mohou nabídnout svůj dům jako dodatečné zajištění. Tím se sníží efektivní LTV na kupovaný objekt. Rodiče však ručí svým majetkem.

Co platí doopravdy: zdroje plánujte předem a dokládejte je výpisy. Čím dřív začnete, tím větší výběr máte. Nepodceňujte přípravu.

Jak LTV promění podmínky hypotéky

Nižší LTV znamená nižší sazbu, někdy lepší podmínky a rychlejší schválení. Vyšší může přinést vyšší sazbu, požadavek na pojištění a přísnější kritéria. Rozdíl v sazbě se po letech splácení projeví v desítkách tisíc. Proto má cenu usilovat o nižší pásmo.

Zvažte, zda se vyplatí dorovnat vlastní vklad, aby se klient dostal do výhodnějšího pásma. Někdy stačí doplatit pár set tisíc a sazba se zlepší. Kalkulace u banky ukáže rozdíl. Spočítejte si obě varianty.

Při refinancování se LTV počítá znovu. Pokud hodnota nemovitosti vzrostla a dluh klesl, můžete získat lepší nabídku. Tuto možnost sledujte u konce fixace. Rozhodujte se s dostatečným předstihem.

Můj tip: Doporučila bych, abyste si ještě před výběrem nemovitosti spočítali, kolik vlastních peněz potřebujete pro hranici LTV 80 procent. Z kupní ceny odečtěte pětinu a ověřte, zda ji máte doložitelnou. Rozhodovat se pak budete o konkrétní nemovitosti, ne o nereálném plánu.

Časté otázky

Jaké LTV je pro banku nejlepší?

Nižší je vždy lepší, protože banka nese menší riziko. Mnoho bank nabízí nejvýhodnější sazby do 60 nebo 70 procent. Konkrétní pásma najdete v nabídce a liší se mezi poskytovateli.

Může se LTV během splácení změnit?

Ano, každou splátkou klesá dluh a poměr se zlepšuje. Mění se i hodnota nemovitosti podle trhu. Při refinancování pak může vyjít lepší nabídka.

Počítá se LTV i u neúčelového úvěru?

Ano, u úvěrů zajištěných nemovitostí se poměr také sleduje. Banka posuzuje, kolik z hodnoty zástavy už je vázáno. Pásma a podmínky se mohou lišit.

Zdroje

• Česká národní banka
• Česká bankovní asociace