Jakou výši úvěru zvolit při koupi nemovitosti

Rozumná výše úvěru na nemovitost je taková, kterou vám banka schválí a zároveň ji zvládnete splácet i při vyšší sazbě nebo výpadku příjmu. Maximum, které vám banka nabídne, je horní hranice, ne doporučení. Nejlépe ji najdete, když postupně spočítáte vlastní zdroje, vedlejší náklady a splátku s rezervou.

Kolik vám banka půjčí

U hypoték platí pravidla, která stanovuje Česká národní banka. Nejdůležitější je ukazatel LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Hypotéka zpravidla nepokryje celou cenu a obvykle se počítá s tím, že 10 až 20 procent zaplatíte z vlastních zdrojů. Mladší žadatelé mohou mít za určitých podmínek mírnější limit. Konkrétní hodnoty ČNB čas od času upravuje, proto si je ověřte u banky.

Banka navíc vychází z odhadní ceny nemovitosti, ne z kupní. Když odhadce ocení byt níž, než kolik za něj platíte, rozdíl doplácíte ze svého.

Posoudí i vaše příjmy, výdaje, další úvěry a počet lidí, které živíte. Každý další závazek snižuje částku, kterou vám půjčí.

Jak dojít k rozumné částce krok za krokem

1. Sečtěte vlastní zdroje: úspory, stavební spoření, případnou pomoc rodiny. Část si nechte stranou jako rezervu.
2. Připočtěte vedlejší náklady: poplatek za odhad, správní poplatek za zápis do katastru, pojištění nemovitosti, případnou provizi realitní kanceláře, stěhování a první vybavení. Daň z nabytí nemovitých věcí už se neplatí, ostatní výdaje se ale snadno sečtou na desítky tisíc.
3. Zjistěte, kolik si můžete půjčit podle LTV, a porovnejte to s cenou vybrané nemovitosti.
4. Spočítejte splátku při aktuální sazbě a pak znovu při sazbě o dva procentní body vyšší.
5. Porovnejte obě splátky s čistým příjmem domácnosti.

Ilustrační výpočet pro byt za 5 milionů

Modelová domácnost kupuje byt za 5 000 000 Kč a má milion vlastních peněz. Potřebuje tedy úvěr 4 000 000 Kč na 30 let. Při sazbě 5 % vychází splátka zhruba na 21 473 Kč měsíčně a za celou dobu zaplatí přibližně 7,73 milionu. Kdyby sazba byla o dva body vyšší, splátka stoupne asi na 26 612 Kč. S čistým příjmem 60 000 Kč by to znamenalo posun ze zhruba třetiny na víc než 44 procent příjmu, a to už je rozpočet, ve kterém se špatně spoří na cokoli jiného. Stačí přitom přidat 400 000 Kč vlastních peněz a úvěr 3 600 000 Kč vyjde na zhruba 19 326 Kč měsíčně. Čísla jsou zjednodušená a nezahrnují poplatky ani pojištění.

Proč si nebrat maximum

Čím nižší je úvěr v poměru k hodnotě nemovitosti, tím menší riziko nese banka a tím lepší sazbu obvykle nabídne. Menší úvěr také znamená nižší splátku nebo kratší splácení a méně zaplacených úroků.

Platí to i u úvěrů na rekonstrukci. Když potřebujete dvě stě tisíc, nepůjčujte si pět set jen proto, že nemovitost má dost vysokou hodnotu.

Opatrnost patří k neúčelovým úvěrům zajištěným nemovitostí, kterým se dříve říkalo americké hypotéky. Mají vyšší úrok a banky na ně půjčují menší část hodnoty. U nebankovních úvěrů se zástavou nemovitosti buďte ještě obezřetnější, protože bývají výrazně dražší a při potížích se splácením hrozí ztráta domova.

Kolik zvládnete splácet

Důležitější než to, kolik vám banka půjčí, je, kolik zvládnete. Často se uvádí, že splátky by neměly přesáhnout zhruba třetinu čistého příjmu domácnosti. Je to orientační pravidlo, ne zákon. Rodina se dvěma dětmi a autem na splátky bude mít prostor menší než pár bez závazků.

Myslete i na rezervu. Doporučuje se mít stranou aspoň několik měsíčních splátek pro případ nemoci nebo ztráty práce.

Promyslete také délku fixace. Po jejím skončení vám banka nabídne novou sazbu a splátka se může změnit oběma směry. Kdo počítá s rozpočtem bez rezervy, riskuje, že ho nová sazba zaskočí právě ve chvíli, kdy doma přibude dítě nebo se změní práce. Proto se vyplatí zátěžový výpočet z předchozí části zopakovat i před koncem každé fixace.

Můj tip: než hypotéku podepíšete, zkuste půl roku odkládat na zvláštní účet rozdíl mezi současným nájmem a budoucí splátkou. Doporučila bych to každému, kdo si není jistý. Když to půjde bez potíží, splátku nejspíš zvládnete, a navíc vám vznikne rezerva.

Zdroje

• Česká národní banka
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru
• Český úřad zeměměřický a katastrální