Jak funguje fixace hypotéky? Šest omylů a co platí doopravdy

Jak funguje fixace hypotéky? Je to období, během kterého se úroková sazba nemění, ať se na trhu děje cokoli. Neznamená to ale, že se nemění nic: zůstatek se snižuje, poplatky mohou existovat a po skončení fixace vás čeká nová sazba. Kolem fixace koluje několik zažitých omylů, které vedou k drahým rozhodnutím. Projdeme šest nejčastějších a ke každému napíšeme, co platí doopravdy a co si ověřit ve smlouvě.

Omyl: fixace je totéž co splatnost hypotéky

Splatnost je celková doba, po kterou hypotéku splácíte, často dvacet až třicet let. Fixace je kratší úsek, na který je sazba pevná, typicky od jednoho do deseti let. Po jeho skončení hypotéka pokračuje, jen s novou sazbou.

Nejčastěji se volí tři až pět let. Kratší období dává flexibilitu, delší jistotu. Konkrétní volba závisí na vašem rozpočtu a názoru na vývoj sazeb.

Při sjednávání se ptejte na obě hodnoty zvlášť. Splatnost ovlivňuje výši splátky, fixace cenu úvěru. Nezaměňujte je v rozhovoru ani ve smlouvě.

Omyl: během fixace se s hypotékou nedá nic dělat

Banky zpravidla umožňují během fixace částečné mimořádné splátky bez sankce, často do určitého limitu za rok, nebo k výročí fixace. Kolik přesně a za jakých podmínek, určuje smlouva a zákon, proto je potřeba je ověřit. Mimo povolený limit může banka účtovat poplatek.

Úplné splacení během fixace je obvykle zpoplatněno. Poplatek je omezen zákonem, jeho výši ale najdete ve smlouvě. Bez sankce lze splatit na konci fixace.

Prodej nemovitosti nebo změna životní situace jsou zvláštní případy. Banky mají postupy pro předčasné ukončení. Zeptejte se předem.

Omyl: delší fixace je vždy bezpečnější

Delší fixace dává jistotu, že splátka se nezmění. Ale platíte za ni. Sazby na delší období mohou být vyšší, a pokud trh klesne, budete platit víc, než je třeba.

Kratší fixace bývá levnější, ale po skončení hrozí riziko vyšší sazby. Je to sázka na to, co se stane. Nikdo ji neví jistě.

Ilustrace: při dluhu 3 000 000 Kč a sazbě 5 % ročně činí úrok v prvním roce zhruba 150 000 Kč. Zvýší-li se sazba o jeden procentní bod, je to zhruba o 30 000 Kč ročně víc. Takový rozdíl rozpočet pocítí.

Omyl: po skončení fixace sazba určitě klesne

Nikdo nemůže zaručit, jak se sazby vyvinou. Předpovědi se mění a často se mýlí. Spoléhat na pokles je riziko.

Proto si udělejte výpočet pro horší scénář. Zjistěte, jakou splátku zvládnete, pokud sazba vzroste o dva procentní body. Pokud by vás to ohrozilo, zvolte delší fixaci nebo si vytvořte rezervu.

Rezerva je lepší než odhad. Pokud tuto částku spoříte, připravíte se na jakoukoli změnu. A pokud sazba klesne, máte radost navíc.

Omyl: fixace zaručí stálou splátku ve všech ohledech

Fixace chrání sazbu, ne celý náklad. Splátku mohou ovlivnit pojištění, vedení účtu nebo změna poplatků. Pokud je součástí úvěru, počítejte s nimi.

Splátka může být stejná, ale změní se poměr úroku a jistiny. Na začátku platíte víc úroků, později víc jistiny. Celková splátka zůstává.

Kontrolujte výpisy a smlouvu. Pokud jde o změnu podmínek, banka vás musí informovat. Neznámé položky vyžadujte vysvětlit.

Omyl: po skončení fixace musím zůstat u stejné banky

Nemusíte. Hypotéku můžete refinancovat, tedy převést k jiné bance, často bez sankce na konci fixace. Nová banka vám může nabídnout lepší sazbu.

Refinancování zahájíte několik měsíců před koncem fixace. Banka vás před koncem informuje o nových podmínkách. Porovnejte je s konkurencí.

Počítejte s náklady: odhad nemovitosti, poplatek, případně vklad do katastru. Rozdíl v sazbě musí tyto náklady pokrýt. Vyplatí se spočítat, jak dlouho se vrátí.

Můj tip: Doporučil bych si půl roku před koncem fixace poznamenat do kalendáře datum a v tu chvíli oslovit stávající banku i dvě další. Nabídky porovnejte podle celkových nákladů za následující fixaci, ne jen podle sazby. Pokud jednání nevyjde, máte ještě čas na změnu.

Časté otázky

Na kolik let zvolit fixaci?

Neexistuje univerzální odpověď. Nejčastěji se volí tři až pět let. Rozhodněte podle rozpočtu: pokud by vás vyšší splátka ohrozila, dává smysl delší jistota. Poraďte se s nezávislým poradcem.

Co se stane na konci fixace?

Banka vás informuje o nové sazbě. Můžete ji přijmout, vyjednat lepší podmínky, převést hypotéku jinam nebo ji splatit. Bez reakce se obvykle uplatní nová sazba.

Mohu fixaci změnit během jejího trvání?

Obvykle ne, nebo jen za poplatek. Některé banky nabízejí zvláštní podmínky. Přesná pravidla najdete ve smlouvě a v obchodních podmínkách banky.

Zdroje

• Česká národní banka
• Česká bankovní asociace