Jak se oceňuje nemovitost pro hypotéku: příklad z praxe

Jak se oceňuje nemovitost pro hypotéku, ukáže jeden běžný případ: kupujete byt za pět milionů, banka pošle odhadce a ten určí částku nižší než kupní cena. Hypotéku vám pak poskytnou podle nižší hodnoty a zbytek musíte doplatit z vlastních peněz. Není to šikana, ale způsob, jakým banka chrání zástavu. Následující příklad s ilustračními čísly vysvětluje, kdo odhad dělá, podle čeho a co s ním můžete udělat.

Výchozí příběh: byt za pět milionů

Marie a Tomáš si vybrali byt a s prodávajícím se dohodli na ceně 5 000 000 Kč. Požádali o hypotéku a banka si objednala ocenění. Odhadce určil zástavní hodnotu 4 500 000 Kč. Rozdíl pro ně znamená vyšší vlastní vklad.

Úvěr se počítá z nižší z obou hodnot, tedy z odhadu. Pokud banka poskytuje 80 procent, dostane pár úvěr 3 600 000 Kč. Z kupní ceny by to bylo 4 000 000 Kč. Chybí tedy 400 000 Kč navíc.

Celkem musí Marie s Tomášem doplatit 1 400 000 Kč místo plánovaného milionu. Pokud na to nemají, jednání se zdrží nebo selže. Proto je dobré počítat s rezervou už při výběru bytu. Odhad je třeba brát jako součást plánu.

Kdo odhad dělá a podle čeho

Ocenění provádí odhadce, který pracuje pro banku nebo s ní spolupracuje. Jde o osobu s odbornou způsobilostí, v některých případech soudního znalce. Využívá dostupná data o prodejích a stavu nemovitosti. Řídí se předpisy o oceňování majetku.

Nejčastěji se používá porovnávací metoda, tedy srovnání s podobnými nemovitostmi v okolí. U pronajímaných objektů se bere v úvahu výnos, u staveb zase náklady na pořízení. Odhadce posuzuje lokalitu, velikost, dispozici a technický stav. Důležitá je i právní stránka, například věcná břemena.

Obhlídka obvykle trvá několik desítek minut. Odhadce vyfotí nemovitost, změří a ověří údaje s katastrem. Chybějící nebo nesprávné údaje snižují výsledek. Připravte proto výpis z katastru, plánky a doklady o rekonstrukcích.

Proč se odhad liší od kupní ceny

Kupní cena je to, co jste ochotni zaplatit, odhad je opatrná tržní hodnota. V rostoucím trhu bývají ceny vyšší než odhady. Banka počítá s horším scénářem, kdyby musela nemovitost prodat. Proto bývá odhad konzervativní.

Na rozdíl mají vliv i skryté vlastnosti, jako je hluk, stav domu nebo spory ve společenství vlastníků. Prodávající tyto skutečnosti často nezmiňuje. Odhadce je však vidí, nebo na ně upozorní dokumentace. Kupující by se měl ptát.

Odhad může být naopak vyšší než kupní cena. Zadlužení se přesto počítá z nižší hodnoty, tedy z ceny. Vyšší odhad kupujícímu nepřináší více peněz. Může ale zlepšit nabídnuté podmínky.

Jak odhad ovlivní výši úvěru a úrok

Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti se označuje LTV. Čím je nižší, tím bývá úrok příznivější, protože banka nese menší riziko. Pokud odhad klesne, LTV roste a sazba se může zvýšit. U vyššího LTV může banka požadovat i pojištění.

Vraťme se k příkladu. Při odhadu 4 500 000 Kč a úvěru 3 600 000 Kč je LTV 80 procent. Kdyby odhadce určil 4 000 000 Kč, pro stejný úvěr by LTV stouplo na 90 procent. Dostupnost úvěru se tím výrazně zhoršuje.

Banky mají stropy LTV, které jsou stanoveny pravidly a doporučeními centrální banky. Podmínky se mění, takže si je ověřte. Rozhodující je vždy konkrétní nabídka. Neřiďte se tedy zjednodušenými kalkulačkami.

Co dělat při nízkém odhadu

Nejprve si vyžádejte zprávu a zjistěte, z jakých srovnatelných nemovitostí odhadce vycházel. Pokud chyběla důležitá informace, například nová střecha, doložte ji. Některé banky přehodnocení umožní. Nepočítejte ale s automatickým úspěchem.

Další možností je vyjednat nižší kupní cenu. Odhad je silný argument při jednání s prodávajícím. Mnoho kupních smluv obsahuje podmínku financování. Pokud ji máte, můžete odstoupit bez sankce.

Poslední cestou je doplatit rozdíl z vlastních zdrojů nebo oslovit jinou banku. Každá používá vlastní odhadce a výsledky se mohou lišit. Nová žádost však stojí čas i poplatky. Dopředu spočítejte, zda se to vyplatí.

Můj tip: Doporučila bych, aby si kupující před podpisem rezervační smlouvy přičetli k vlastním zdrojům rezervu zhruba na rozdíl mezi cenou a pravděpodobným odhadem. Do rezervační smlouvy vložte podmínku, že koupě závisí na schválení hypotéky.

Časté otázky

Kdo platí odhad nemovitosti?

Obvykle klient, někdy je odhad zahrnut v balíčku služeb nebo jej banka hradí v rámci akce. Podmínky se liší, proto se zeptejte předem. Cena se pohybuje podle typu nemovitosti a regionu a je uvedena v sazebníku.

Může být odhad vyšší než kupní cena?

Ano, ale úvěr se počítá z nižší z obou hodnot. Vyšší odhad tedy nezvýší výši úvěru. Může zlepšit podmínky, protože klesne poměr úvěru k hodnotě.

Jak dlouho odhad platí?

Platnost závisí na bance, obvykle jde o několik měsíců. Po jejím uplynutí může banka požadovat nové ocenění. Pokud se tržní situace výrazně změní, platnost se může zkrátit. Doba platnosti je uvedena ve zprávě.

Zdroje

• Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
• Ministerstvo financí ČR