Jak dlouho trvá schválení hypotéky: kroky i zdržení

Jak dlouho trvá schválení hypotéky, nejde říct jedním číslem, protože proces se skládá z kroků s různou délkou. Samotné posouzení v bance bývá otázkou dnů až týdnů, k tomu se přičítá příprava dokladů, ocenění nemovitosti a vklad do katastru. Nejvíc času obvykle ukrojí chybějící papíry a opravy žádosti. Kdo má vše připravené, dostane se k rozhodnutí výrazně rychleji. Kroky v pořadí, v jakém následují, a místa, kde se proces zasekává, rozebírají následující oddíly.

Příprava před podáním žádosti

Nejdelší část často proběhne dřív, než banka dostane první papír. Shánění dokladů o příjmu, výpisů z účtů a podkladů k nemovitosti zabere dny, někdy i týdny. Pokud kupujete, potřebujete navíc rezervační nebo kupní smlouvu. Čím úplnější je složka, tím méně kol doplňování nastane.

Užitečné je před podáním spočítat vlastní zdroje a očekávanou splátku. Banky sledují poměr úvěru k hodnotě nemovitosti a poměr zadlužení k příjmům. Pokud číslům nevěříte, nechte si je předem projít s poradcem nebo bankéřem. Špatný odhad se pak nemusí opravovat během schvalování.

Uvažte také, zda žádáte sám, nebo s partnerem. Dva žadatelé znamenají dvojnásobek dokladů a větší šanci na nesrovnalost. Ověřte u obou, že nemají nesplacené drobné dluhy či přečerpané účty. Takové věci banka při kontrole najde okamžitě.

Podání žádosti a první kontrola

Po podání banka zkontroluje úplnost dokumentů a projde registry dlužníků. Zadaná data se porovnávají s doklady, takže rozdíl v příjmu nebo adrese se hned objeví. Pokud něco chybí, ozve se s doplněním. Každé doplnění posouvá termín o několik dní.

Někde se nabízí předběžné posouzení, které dává orientační představu o výši úvěru. Není to závazný příslib, protože definitivní rozhodnutí závisí na ocenění a plné kontrole dokladů. Berte ho jako signál, zda plánované číslo dává smysl. Na jeho základě je ale riskantní podepisovat kupní smlouvu.

V této fázi pomáhá rychlá komunikace. Odpovězte na dotazy v řádu dnů a dokládejte čitelné dokumenty. Rozmazané kopie vedou ke zbytečnému vracení. Dobrý poradce pomůže hlídat termíny.

Ocenění nemovitosti

Banka vždy potřebuje znát hodnotu zastavované nemovitosti a objednává ji u odhadce, se kterým spolupracuje. Termín obhlídky závisí na jeho vytížení a na tom, jak rychle zpřístupníte byt či dům. U prodávané nemovitosti je potřeba domluvit se s prodávajícím. Zpoždění tady bývá jedno z nejčastějších.

Odhad pak musí banka zpracovat a schválit. U běžných bytů to bývá rutina, u domů s neobvyklým stavem, nedokončených staveb nebo pozemků trvá déle. Hodnota nižší než kupní cena zmenší úvěr, protože se počítá z nižší z obou částek. Připravte se proto na to, že chybějící rozdíl budete hradit z vlastního.

Odhadce potřebuje podklady, například výpis z katastru a plány. Pokud je nemáte, dohledejte je předem. Bez nich se obhlídka často odkládá. Tím se zbytečně prodlužuje celý proces.

Rozhodnutí banky a nabídka smlouvy

Poté úvěrový analytik vyhodnotí příjmy, závazky, hodnotu zástavy a výsledky registrů. Rozhodnutí může být schválení, schválení s podmínkami nebo zamítnutí. Podmínky bývají například doložení konkrétního dokladu nebo uzavření pojištění nemovitosti. Jejich splnění je nutné před čerpáním.

Po schválení dostanete návrh smlouvy a informace o úrokové sazbě, fixaci a poplatcích. Dostanete čas na prostudování a zákon vám dává právo na předsmluvní informace. Využijte ho a ptejte se na vše nejasné. Rozhodnout se pod tlakem se obvykle nevyplatí.

Platnost nabídky je omezená, proto sledujte termín. Pokud vyprší, může banka přepočítat podmínky. U sazeb se to týká i změn na trhu. Plánujte tedy podpis tak, aby nabídka platila až do čerpání.

Podpis smlouvy a vklad do katastru

Po podpisu úvěrové smlouvy se zřizuje zástavní právo k nemovitosti. K tomu se podává návrh na vklad do katastru nemovitostí. Katastr rozhoduje v zákonné lhůtě, jejíž aktuální délku si ověřte u ČÚZK. Peníze banka zpravidla uvolní až po zápisu zástavy.

Při koupi se vkládá i vlastnické právo, takže proces zahrnuje více účastníků. Prodávající čeká na úhradu, kupující na čerpání. Proto se uvádějí lhůty ve smlouvě a často se využívá úschova. Domluvte si ji s právníkem nebo realitním makléřem.

Po vkladu následuje čerpání na účet prodávajícího nebo podle ujednání. Banka může požadovat poslední dokumenty, například pojistku. Připravte je předem. Zdržení v poslední chvíli bývá nepříjemné a zbytečné.

Co proces nejčastěji zdržuje

Nejčastějším důvodem jsou chybějící nebo neaktuální doklady. Výpisy z účtů musí být čerstvé, potvrzení o příjmu úplná. Pokud se údaje v žádosti liší od dokladů, banka je prověřuje. Taková kontrola je důkladná.

Druhým zdrojem zdržení jsou změny uprostřed procesu. Nový závazek, změna zaměstnání nebo vyšší částka vyžadují nové posouzení. Zvlášť nevhodné je zakládat nový úvěr nebo kreditku během schvalování. Počkejte s tím, dokud není hypotéka načerpána.

Třetí je kapacita třetích stran, tedy odhadců, notářů a katastru. Tu neovlivníte, ale můžete jednat s předstihem. Ptejte se na termíny a plánujte rezervu. Realistický harmonogram zahrnuje několik týdnů navíc.

Časté otázky

Lze schválení hypotéky urychlit?

Ano, nejvíc pomůže úplná a aktuální složka dokladů. Rychle reagujte na dotazy banky a domluvte obhlídku nemovitosti co nejdřív. Samotné posouzení banky vlivem nemůžete zkrátit, ale lze zabránit zbytečným kolům doplňování.

Je předschválení hypotéky závazné?

Ne. Předschválení je orientační posouzení podle uvedených údajů. Konečné rozhodnutí závisí na ocenění nemovitosti, ověření dokladů a výsledku registrů. Proto se podle něj nevyplatí podepisovat závazné smlouvy.

Kdy peníze po podpisu dorazí?

Obvykle po zápisu zástavního práva v katastru a splnění podmínek banky. Délka záleží na lhůtě katastru a na tom, zda máte vše hotové. Přesný postup uvádí úvěrová smlouva.

Zdroje

• Česká národní banka
• Český úřad zeměměřický a katastrální
• Česká bankovní asociace