Jak funguje předčasné splacení hypotéky? Kdy je zdarma a kdy ne

Předčasné splacení hypotéky je možné kdykoli, ale ne vždy zdarma. Zákon spotřebiteli právo splatit dluh dřív dává, banka ale může požadovat náklady, které jí vznikly. Rozhodují zejména fixace sazby a podmínky ve smlouvě. Od základního pravidla jdeme k detailům: kdy platíte nejméně, jak fungují mimořádné splátky a co dělat po zaplacení. Ukážeme také, kdy se předčasné splacení vyplatí a kdy ne.

Základní pravidlo: splatit lze, ale má to pravidla

Spotřebitel může úvěr splatit částečně i celý před koncem sjednané doby. Zákon o spotřebitelském úvěru to umožňuje a věřitel to nesmí zakázat. Může ale požadovat náhradu nákladů, které jsou s tím spojeny, a zákon stanoví jejich horní hranici. Aktuální pravidla si ověřte.

Banka smlouvou upravuje další podrobnosti, například formu oznámení a lhůty. Splacení často vyžaduje písemnou žádost. Zeptejte se na ni předem. Banka musí vyčíslit částku k doplacení.

Splacení znamená nejen zaplatit zbytek jistiny, ale také úroky do dne splacení a případné poplatky. Částku si nechte vyčíslit. Čísla z internetového bankovnictví jsou orientační. Přesnou částku sdělí banka.

Výročí fixace: nejlevnější okamžik

Fixace je doba, po kterou je úroková sazba pevná. Na jejím konci, tedy ke dni výročí fixace, lze obvykle hypotéku splatit bez poplatku. Banka v této chvíli neutrpí ztrátu z předčasné změny sazby. Proto bývá výročí vhodným okamžikem.

Pokud plánujete splatit vlastními penězi nebo refinancovat jinde, naplánujte to na výročí. Banka vás před koncem fixace zpravidla osloví s novou nabídkou. Můžete ji přijmout, nebo odejít. Máte čas se rozhodnout.

Ve smlouvě je uvedeno, jak dlouho před výročím je potřeba splacení oznámit. Hlídejte si ten termín. Zmeškání může znamenat nutnost čekat další období. Dejte si upozornění do kalendáře.

Splacení mimo výročí fixace

Pokud splácíte během fixace, může banka požadovat náklady spojené s předčasným ukončením. Vychází z rozdílu mezi sazbou vaší smlouvy a tržními sazbami. Jejich výše je omezena zákonem. Podrobnosti najdete ve smlouvě.

V praxi to může být menší částka, někdy i nulová. Záleží na tom, zda banka prokáže skutečné náklady. Požadujte vyčíslení a jeho zdůvodnění. Pokud se vám zdá vysoké, ptejte se.

Před rozhodnutím porovnejte poplatek s úsporou na úrocích. Pokud je poplatek menší než úspora, splacení se vyplatí. Pokud je naopak vyšší, počkejte na výročí. Jednoduchý výpočet to rozhodne.

Mimořádné splátky bez úplného splacení

Banky často umožňují bez poplatku splatit určitou část úvěru ročně. Přesná pravidla určuje smlouva, liší se u každé banky. Zjistěte limit a termíny. Využívání tohoto prostoru je nejlevnější cesta, jak dluh zkrátit.

Po mimořádné splátce lze obvykle zvolit mezi dvěma možnostmi: zkrátit dobu splácení, nebo snížit měsíční splátku. Zkrácení doby ušetří více na úrocích. Snížení splátky uleví rozpočtu.

Ilustrace: při úvěru 2 000 000 Kč zaplatí mimořádná splátka 100 000 Kč v prvních letech zpětně mnohem víc úroků než stejná splátka na konci. Efekt je největší na začátku. Čísla jsou orientační.

Refinancování místo splacení z úspor

Splatit hypotéku lze také novým úvěrem u jiné banky. Tomu se říká refinancování a používá se při lepší sazbě. Nová banka vyžaduje posouzení bonity a ocenění nemovitosti. Počítejte s náklady i časem.

Výhodné je refinancovat v době výročí fixace, kdy odpadají poplatky. Pokud se refinancuje mimo ně, je třeba započítat náklady. Srovnejte celkovou úsporu. Pouze lepší sazba nestačí.

Při refinancování se zástavní právo přenáší na novou banku. Zahrnuje to výmaz a nový zápis v katastru. Proces trvá několik týdnů. Vše se dohodne mezi bankami.

Co následuje po splacení: výmaz zástavy

Po úplném splacení banka vystaví potvrzení a souhlas s výmazem zástavního práva. Návrh na výmaz se podává u katastru nemovitostí. Obvykle je třeba poplatek podle sazebníku. Zástava zmizí až po zápisu.

Do té doby je nemovitost formálně zatížena. Pokud ji chcete prodat, počkejte na výmaz nebo to dohodněte s kupujícím. Zeptejte se banky na postup a časový plán. Bez zápisu nemovitost nelze volně převést.

Zkontrolujte též pojištění nemovitosti, které bývalo vinkulováno ve prospěch banky. Požádejte o zrušení vinkulace. Pojištění si ponechte, ale smlouvu upravte. A uschovejte dokumenty o splacení.

Zdroje

• Česká národní banka
• Český úřad zeměměřický a katastrální
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru